一、背景

加快發(fā)展保障性租賃住房是黨中央和國(guó)務(wù)院前期部署的一項(xiàng)重要工作。

黨的十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

去年底（2020年12月），中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定今年重點(diǎn)任務(wù)之一是“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，并首次提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。

黨的十九屆五中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，提出“以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題?！?/p>

今年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

7月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，明確了進(jìn)一步支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

我省積極響應(yīng)黨中央和國(guó)務(wù)院的部署，大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，各項(xiàng)工作均走在全國(guó)前列：

我省住建部門已制定《廣東省住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》、《廣東省發(fā)展保障性租賃住房三年行動(dòng)計(jì)劃（2021—2023年）》、《廣東省發(fā)展保障性租賃住房試點(diǎn)工作方案》等文件，并計(jì)劃“十四五”期間籌集建設(shè)保障性租賃住房74.05萬(wàn)套/間。

試點(diǎn)城市充分發(fā)揮主體責(zé)任，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等城市均在研究出臺(tái)配套政策并積極推進(jìn)籌集建設(shè)保障性租賃住房工作。

加快發(fā)展保障性租賃住房是一項(xiàng)新任務(wù)，在落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院相關(guān)部署過(guò)程中還面臨一定的困難，需要進(jìn)一步尋找對(duì)策。

二、落實(shí)發(fā)展保障性租賃住房面臨的主要困難

（一）覆蓋對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。

落實(shí)發(fā)展保障性租賃住房，首先要明確覆蓋對(duì)象。

《意見(jiàn)》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府確定。目前，各城市在明確保障性租賃住房覆蓋對(duì)象方面存在一定的困難。

珠海市已率先出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，省外城市如成都等也出臺(tái)了類似文件，但均未明確保障性租賃住房的覆蓋對(duì)象。

尚未明確覆蓋對(duì)象的主要原因是目前各地政府統(tǒng)籌在建在管公共租賃房、人才住房等，要完全避免保障性租賃住房與之重復(fù)交叉有一定的困難。如果不明確覆蓋對(duì)象，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)供需匹配和建設(shè)目標(biāo)。

（二）租金標(biāo)準(zhǔn)制定存在一定困難。

《意見(jiàn)》要求，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。在已出臺(tái)落實(shí)文件的部分城市，保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)租金的90%。

從國(guó)際上來(lái)看，保障性住房的租金制定原則是基于收入水平，一般參考人均可支配收入而不是市場(chǎng)租金水平。如果按照市場(chǎng)租金90%這一標(biāo)準(zhǔn)，保障性租賃住房的保障功能比較弱，無(wú)法吸引新市民和青年人。如果租金標(biāo)準(zhǔn)定的過(guò)低，又會(huì)影響市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的積極性。

所以，合理制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)比較難。

（三）相關(guān)試點(diǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和推廣尚不夠。

《意見(jiàn)》提出主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)和適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的思路。

國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。其中，我省廣州、佛山、肇慶等三個(gè)城市入選試點(diǎn)。廣州共有6個(gè)項(xiàng)目納入第一批試點(diǎn)，但進(jìn)展較為緩慢，目前尚未竣工?！肮じ淖狻彪y度較大，今年8月，廣州繼園東“工改租”項(xiàng)目將竣工并對(duì)外出租。

這個(gè)項(xiàng)目是省內(nèi)首個(gè)有合規(guī)“出生證”的非住改租賃改造項(xiàng)目。深圳推動(dòng)企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性住房，并取得一定進(jìn)展。

總體來(lái)看，我省在拓寬保障性租賃住房供給渠道已開展試點(diǎn)并取得一定的成績(jī)。下一步需要盡快總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和存在的問(wèn)題，推動(dòng)配套政策法規(guī)的修訂，進(jìn)一步拓寬保障性租賃住房供給渠道，加快供給。

（四）各城市在財(cái)政支持方面尚未啟動(dòng)。

目前，國(guó)家已出臺(tái)針對(duì)含保障性租賃住房在內(nèi)的住房租賃減稅政策，同時(shí)中央財(cái)政將在三年投入402億支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

通過(guò)財(cái)政政策支持市場(chǎng)主體積極參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，是地方政府可動(dòng)用的核心手段。目前，我省通過(guò)貸款擔(dān)保、貼息等財(cái)政補(bǔ)貼措施支持市場(chǎng)主體的做法尚未啟動(dòng)。

（五）缺乏專業(yè)化規(guī)模化的建設(shè)、租賃和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

建設(shè)、租賃和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)參與。保障性租賃住房主要服務(wù)于新市民和青年人，這一群體年齡輕，思維活躍，對(duì)居住品質(zhì)要求較高。

因此，他們對(duì)保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平都會(huì)提出較高的要求。目前，在住房租賃領(lǐng)域尚未形成專業(yè)化規(guī)?；臋C(jī)構(gòu)，在相關(guān)建設(shè)和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和品牌。

三、對(duì)策建議

針對(duì)上述問(wèn)題，建議我省推進(jìn)以下工作：

（一）盡快推動(dòng)各城市制定本市保障性租賃住房覆蓋對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)。

在省住建部門的統(tǒng)籌下，組織各城市對(duì)“新市民、青年人”群體進(jìn)行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯(cuò)位，盡量向非戶籍人口、新就業(yè)人口和從事郵政、快遞、環(huán)衛(wèi)、公交等基本公共服務(wù)人口傾斜。

（二）制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)。

建議省住建部門與五個(gè)試點(diǎn)城市，以城市人均可支配收入作為基礎(chǔ)，同時(shí)參考周邊住房的市場(chǎng)租金水平，制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。

（三）盡快總結(jié)和推廣試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，拓寬保障性租賃住房來(lái)源。

建議組織研究廣州繼園東“工改租”項(xiàng)目,推進(jìn)“工改租”項(xiàng)目的機(jī)制體制創(chuàng)新和推廣部署。建議組織研究廣州在利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方面試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，并與集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性保障房工作銜接。

建議組織研究深圳在企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性住房方面的經(jīng)驗(yàn)。考慮到廣深等城市土地資源有限，建議在省級(jí)層面協(xié)調(diào)推動(dòng)跨城供地建設(shè)保障性租賃住房，提供更廣闊的住房來(lái)源。

（四）推動(dòng)各城市出臺(tái)支持保障性租賃住房的財(cái)政支持措施。

為改變目前以政府、國(guó)有企業(yè)為主的單一保障性住房供給格局，建議在中央財(cái)政支持的基礎(chǔ)上推動(dòng)各城市加大地方財(cái)政支持力度，形成多方參與的新局面。

重點(diǎn)對(duì)從事租賃住房開發(fā)的企業(yè)，給予一定比例的貸款貼息或者提供政府擔(dān)保低息貸款，降低開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)參與租賃住房開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的積極性。

（五）加快培育專業(yè)化規(guī)?；慕ㄔO(shè)、租賃和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

把企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)情況作為參與土地拍賣、城市更新的前置條件，引導(dǎo)大型房地產(chǎn)企業(yè)積極投資建設(shè)保障性租賃住房。組建以主管部門、行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、行業(yè)專家等構(gòu)成的保障性租賃住房交易平臺(tái)指導(dǎo)委員會(huì)，開展行業(yè)指導(dǎo)、規(guī)范等工作。

鼓勵(lì)所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)管理權(quán)分離，支持具備較好運(yùn)營(yíng)管理水平的專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)保障性租賃住房。定期對(duì)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方測(cè)評(píng)，督促其提高服務(wù)質(zhì)量。